Home Blogs De woning als keuzevermogen: een slimme zet?

De woning als keuzevermogen: een slimme zet?

349
DELEN

Vermogen kunnen we toewijzen aan de zaak of aan de privé. Beiden hebben hun eigen voor- en nadelen maar geven in de praktijk ook vaak aanleiding tot heel wat discussiepunten. De algemene regel luidt: de woning van de ondernemer behoort toe aan zijn privévermogen. Toch kunnen we het onder strikte voorwaarden ook als keuzevermogen bestempelen en alzo aanzien als ondernemingsvermogen. Is dat ook interessant en aan welke voorwaarden moet je voldoen?

Voorwaarden voor keuzevermogen

In principe behoort de woning pas tot het keuzevermogen indien het voor meer dan 10% zakelijk wordt gebruikt. Het is de ondernemer die moet aantonen (“aannemelijk maken”) dat die grens wordt overschreden. Een klassieke methode is de vergelijking op basis van het persoonlijk gebruikte en beroepsmatig gebruikte oppervlak van de woning.  Indien het thuiskantoor bijvoorbeeld meer dan 10% van de totale oppervlakte inneemt, is de 10%-grens dan overschreden. Toch hoeft dat geen verplichting te zijn. De rechtspraak ging er bijvoorbeeld eerder al mee akkoord dat “de hoofdzakelijke aankoopreden” eveneens een rol kan spelen, terwijl rechters de tendens hebben om gemeenschappelijke ruimten slechts als bijkomstig gebruik voor de onderneming te aanzien. Je stelt met andere woorden maar beter een grondig dossier op waarbij je de bestempeling als keuzevermogen voldoende aannemelijk kan maken.

Opgelet: de kwalificatie als keuzevermogen kan in principe enkel bij het oprichten van de onderneming of bij het aankopen van een woning. De kwalificatie op een ander moment wijzigen kan echter wel indien buitengewone omstandigheden dat rechtvaardigen.

De woning als keuzevermogen

Indien wordt voldaan aan de bovenstaande voorwaarden behoort de woning tot het keuzevermogen. In dat geval kan je zelf kiezen hoe je de woning gaat etiketteren: als privévermogen of als zakelijk vermogen. Ook kan je de woning administratief splitsen. Wat de voor- en nadelen zijn van het zakelijk- of privévermogen? We maken kort het onderscheid tussen beiden.

De woning als zakelijk vermogen

Wordt de woning aanzien als zakelijk vermogen, mogen we het ook gewoon op de balans plaatsen. De woning kan dan worden afgeschreven en de kosten die voor de woning gemaakt worden zijn aftrekbaar. Op die manier kan je de fiscale druk op de onderneming gevoelig verlichten en ook zelf van de voordelen genieten. Onder andere de aflossingseis en de beperkingen op vlak van de hypotheekrenteaftrek komen dan te vervallen. Wel moet de winst van de onderneming verhoogd worden met een bijtelling indien je ook zelf in de woning woont. Het voornaamste nadeel is, wat mij betreft, dan weer de belasting bij verkoop met winst.

  • De woning kan afgeschreven worden van de winst;
  • Aflossingseis en beperkingen hypotheekrente vervallen;
  • Kosten aan woning zijn zakelijk aftrekbaar;
  • Eventuele bijtelling;
  • Belasting bij verkoop met winst.

De woning als privévermogen

Behoort de woning tot het verplicht privévermogen? Dan valt de woning onder de zogenaamde eigenwoningregeling. Enkel voor het deel van de eigen woning die wel voor ondernemingsdoeleinden wordt gebruikt, is die regeling niet van toepassing. Hierbij wordt het gedeelte dat onder het privévermogen valt gewoon onder box 3 opgenomen, net zoals de eventuele hypotheek (inkomsten uit sparen en beleggen). Aangezien de hypotheek onder box 3 wordt opgenomen kan je het niet over het zakelijk deel aftrekken. Anderzijds: indien de WOZ-waarde min de waarde van de hypotheek onder de heffingsvrije grens valt, hoef je toch geen belasting te betalen over dit gedeelte. Weet bovendien ook dat je in het privévermogen niet zakelijk belast wordt op een eventuele verkoopwinst.

  • Opname in box 3;
  • Hypotheekrente niet zakelijk aftrekbaar;
  • Kan fiscaal interessanter zijn: bv. geen zakelijke belasting op winst bij verkoop.

Welke beslissing neem je?

De financiële gevolgen zijn heel divers waardoor er geen pasklaar antwoord is op die vraag. Beslis je om een onderneming op te richten of om een huis aan te kopen? Win dan steeds eerst advies in over de financiële gevolgen van de bestempeling als privé- of zakelijk vermogen. Op basis van het ondernemingsplan, de inschatting van de kosten, de eventuele toekomstplannen en -verwachtingen, het al dan niet aanwezig zijn van een hypotheek en andere randfactoren, zal een financieel adviseur een analyse kunnen maken van beide opties en een gericht advies kunnen uitbrengen. Hetzelfde geldt trouwens ook voor de aankoop van andere zaken die veel geld kosten en zowel privé- als zakelijk gebruikt worden (bv. een wagen).

LAAT EEN REACTIE ACHTER

Please enter your comment!
Please enter your name here