Een onderwerp dat tegenwoordig dagelijks in het nieuws is: het woningtekort in Nederland en de daaraan gerelateerde stijgende huizenprijzen. Vooral in de Randstad is het moeilijk om een betaalbare woning te vinden. Vraag een paar willekeurige personen wat zij zien als de oorzaak van het probleem, en er roept altijd wel iemand dat het de schuld is van vastgoedbeleggers. “Zij kopen immers woningen op om deze vervolgens te gaan verhuren. Hierdoor stijgen de prijzen en vallen starters op de woningmarkt buiten de boot!” Maar is deze gedachte wel juist en terecht? Marcel van Hooijdonk denkt van niet, en geeft meer uitleg over de problemen en oplossingen voor de oververhitte vastgoedmarkt in bepaalde delen van ons land.
Vastgoedportefeuille niet zo groot als gedacht
Ten eerste benoemt Van Hooijdonk dat er helemaal niet zoveel woningen opgekocht worden om vervolgens verhuurd te worden. “In de beleving van de samenleving, maar ook in gemeentebesturen zoals dat van Amsterdam, zijn vastgoedbeleggers de oorzaak van de huidige hoge huizenprijzen. Recente brekeningen hebben echter aangetoond dat in de totale woningmarkt, het opkopen van starterswoningen door vastgoedbeleggers slechts gering voorkomt. Het betreft kleine aantallen van de gehele markt. Wel komt dit het vaakst voor in grote steden, en dan vooral in Amsterdam. En laten de prijzen daar nu net ook het hoogst zijn.”
De verstoorde woningmarkt wordt door gemeenten zoals Amsterdam juist in stand gehouden. Van Hooijdonk: “Het tekort aan starterswoningen in bijvoorbeeld Amsterdam wordt gecreëerd door de gemeente zelf. Zij hanteren namelijk de stelregel dat 40 procent van de woningen vrije sectorhuur moet zijn, 40 procent sociale huur, en slechts 20 procent koopwoningen. Er zouden veel meer starterswoningen kunnen komen als de percentages voor huur en koop omgedraaid zouden worden, of het zelfs helemaal vrijgelaten zou worden.”
Strengere leenregels en lagere rente
Dat het voor starters moeilijker is een betaalbare woning te vinden, heeft wel andere oorzaken. Van Hooijdonk: “De hypotheekrente is al jarenlang erg laag. Daardoor kunnen mensen meer lenen, en zijn bereid meer voor een woning te betalen. Dit drijft de prijzen op. Daartegenover staat dat de overheid en banken strengere regels hanteren als het gaat om het maximale hypotheekbedrag. Zo is een aflossingsvrije hypotheek niet meer aftrekbaar, waardoor de maandlasten omhoog gaan. Zeker nu ook de studieschuld een rol gaat spelen bij het maximale hypotheekbedrag, kunnen starters minder lenen en hebben ze dus minder keus.”
Hoge grond- en bouwkosten
Volgens Van Hooijdonk zijn ook de hoge grond- en bouwkosten debet aan het tekort aan betaalbare starterswoningen. “Waar gemeenten gedurende de crises nog met dure grond in hun maag zaten, verkopen ze deze nu voor de hoofdprijs. Ontwikkelaars hebben daarnaast ook nog eens te maken met een personeelstekort in de bouw en aan schaarste van, dus duurdere, duurzame bouwmaterialen. Dit resulteert in vrijwel alleen nog maar dure nieuwbouwwoningen. Het is aan de marktwerking toe te wijzen dat er nu geen of weinig goedkope starterswoningen tot 250.000 euro gebouwd worden.”
De oplossingen: bouwen en versoepeling van woningsplitsing
Van Hooijdonk benoemt na al deze oorzaken van de problemen op de woningmarkt, wat volgens hem de belangrijkste oplossingen zou leveren. “Ten eerste veel koopwoningen bijbouwen. Dit zorgt ervoor dat de prijzen zullen dalen. Door een groter aanbod zal de prijs gedrukt worden op de lange termijn.” Een zeer recente ontwikkeling gooit helaas echter flink roet in het eten volgens hem. “Veel woningbouwprojecten zijn momenteel stilgelegd door het stikstofbesluit van de Raad van State. De realisatie van toekomstige projecten is onzeker, nog naast het feit dat het mogelijk niet meer rendabel is.”
Een andere oplossing biedt een versoepeling van woningsplitsing: “Bij woningsplitsing wordt een woning opgesplitst in meerdere zelfstandige woningen. Ideaal voor starters. Maar veel gemeenten, waaronder Amsterdam, ontmoedigen dit door een heel pakket aan eisen. Dit wordt vooral veroorzaakt door de huisvestingswet. Gemeenten willen graag grip houden op de toewijzing van huurwoningen binnen de gemeentegrenzen, en gebruiken de huisvestigingswet om regels op te stellen. Wanneer gemeenten woningsplitsing eenvoudiger zouden maken, kunnen er veel starterswoningen worden vrijgemaakt. Veel meer dan nu het geval is.”
Marcel van Hooijdonk is eigenaar van Zuylenstaete Vastgoed BV.
